เฟดส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้น แนะผู้ซื้อเร่งตัดสินใจหนีดอกเบี้ยใหม่ก่อนบ้านปรับราคารับต้นทุนวัสดุฯ-ค่าก่อสร้างใหม่

ข่าวล่าสุด

หลังธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (เฟด) ส่งสัญญาณการปรับขึ้นดอกเบี้ยติดต่อกันในปี 2664 ที่ผ่านมา แถมในปี 2665 นี้ยังมีแนวโน้มว่าจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยอีก 2-3 ครั้ง ทำให้แนวโน้มดอกเบี้ยโลกขณะนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น รวมถึงประเทศไทยด้วย แน่นอนว่าหากดอกเบี้ยเงินกู้มีการปรับตัวขึ้นผู้ที่จะได้รับผลกระทบคือกลุ่มผู้บริโภคที่ผ่อนบ้าน และมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในระยะอันใกล้นี้

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า กระแสการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในประเทศไทยภายในปี พ.ศ.2565 มีความเป็นไปได้มากขึ้นจากการที่หลายธนาคารพูดถึงทิศทางของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นตามทิศทางของอัตราดอกเบี้ยของโลก ซึ่งถ้าดอกเบี้ยต่างประเทศมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทางคณะกรรมการการเงิน (กนง.) คงมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในประเทศไทยขึ้นตามไปด้วย เพียงแต่อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นช้ากว่าต่างประเทศ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ภายในประเทศ และสถานะของแต่ละธนาคารในประเทศไทยด้วย

ก่อนหน้านี้ ทาง กนง.คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.50% มาตั้งแต่การประชุมเมื่อเดือนมิถุนายน พ.ศ.2563 โดยลดลงจากช่วงก่อนหน้านี้ตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้นมีผลต่อการตั้งอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารเช่นกัน โดยอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารอาจจะไม่ได้เป็นไปตามดอกเบี้ยนโยบาย แต่มีการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย การปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะสอดคล้องกับการขยายทางเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจไม่ดีอยู่ในภาวะชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในอัตราที่ไม่สูงมาก และไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อมีความเป็นไปได้ที่เศรษฐกิจจะเริ่มมีการฟื้นตัวหรือมีสัญญาณการขยายตัวที่ดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน ซึ่งทิศทางของเศรษฐกิจปีนี้สอดคล้องกับความเป็นไปได้ที่จะมีการปรับเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยนโยบาย

การปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อของธนาคารต่างๆ มีผลต่อคนทั่วไปโดยตรง โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคาร แม้ว่าการผ่อนชำระสินเชื่อธนาคารนั้นเป็นการผ่อนรายเดือนที่รวมทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นไว้ด้วยกัน ดังนั้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นมากน้อยเท่าใดก็ไม่มีผลต่อยอดการผ่อนชำระรายเดือนที่มีการระบุตายตัวมาจากทางธนาคารอยู่แล้ว เพียงแต่อาจจะมีผลเมื่อพิจารณาที่สัดส่วนของเงินต้น และดอกเบี้ยเมื่อจ่ายให้ธนาคารไปแล้ว โดยส่วนของดอกเบี้ยอาจจะเพิ่มขึ้นแต่ไม่มากนัก การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอาจจะเห็นผลชัดเจนในส่วนของผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคารมาระยะหนึ่งแล้ว และเลยกำหนดช่วงของการคงอัตราดอกเบี้ยไว้คงที่ตามที่ธนาคารกำหนด ซึ่งจะมีผลให้ยอดการผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นแน่นอน แต่สุดท้ายแล้วธนาคารจะเรียกเก็บเงินผ่อนในอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ใช่อัตราสูงสุด ทุกธนาคารมีการคิดอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ใช่อัตราสูงสุด

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อระยะยาว MLR ของแต่ละธนาคารอยู่ในช่วง 5.25-8.10% โดยมีอัตราเฉลี่ยที่ 6.2447% แต่เมื่อนำมาคิดดอกเบี้ยให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะไม่ได้อยู่ในอัตรานี้ เพราะทุกธนาคารเองต้องการลูกค้าสินเชื่อซึ่งสร้างรายได้ให้ธนาคาร อีกทั้งยังต้องแข่งขันกับธนาคารต่างๆ ในการหาลูกค้าสินเชื่อด้วย การให้ดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำกว่า MLR ที่ตั้งไว้ 3-5% เช่น อัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจจะอยู่ในช่วง 2-5% จึงมีให้เห็นเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะในช่วง 2-5 ปีแรกของการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากนั้นเมื่อใกล้ครบกำหนดผู้ที่ขอสินเชื่อจะเจรจากับธนาคารเพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยหรือให้คงอัตราดอกเบี้ยไว้ก่อน และโดยส่วนใหญ่ธนาคารทั่วไปจะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ต่อเนื่อง หรือถ้าปรับเพิ่มขึ้นจะไม่มากนัก ผู้ที่ขอสินเชื่อเองยังสามารถขอรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นๆ ได้ตามที่ผู้ขอสินเชื่อเห็นสมควร ซึ่งอาจจะมีการพิจารณาในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยและเรื่องอื่นๆ ประกอบกัน

 

ช่วงที่ก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นเป็นช่วงเวลาที่คนที่มีความพร้อมและต้องการที่อยู่อาศัย รวมไปถึงต้องการสินเชื่อธนาคารจะเข้ามาหาซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเลี่ยงดอกเบี้ยช่วงขาขึ้น ซึ่งคนที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยและขอสินเชื่อธนาคารในช่วงนี้จะได้ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่ปรับขึ้นคงที่ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีตามสัญญากับธนาคาร อีกทั้งยังได้ที่อยูอาศัยที่ยังอยู่ในช่วงต้นทุนค่าก่อสร้างเก่าหรือปรับเพิ่มขึ้นมาไม่มากนัก เพราะหลังจากนี้ในช่วงครึ่งหลังปี พ.ศ.2565 ต้นทุนค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงของวัสดุก่อสร้างค่าขนส่ง ค่าแรง และอีกหลายอย่าง ผู้ประกอบการเองมีการประชาสัมพันธ์เพื่อเร่งปิดการขายและกระตุ้นความน่าสนใจในโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ช่วงนี้จึงเห็นการแข่งขันกันประชาสัมพันธ์ค่อนข้างมาก แต่อาจจะได้ผลไม่มากนักเพราะกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังมีปัญหา อีกทั้งการขอสินเชื่อธนาคารในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก็ทำได้ยาก ธนาคารส่วนใหญ่ยังพิจารณาสินเชื่อต่างๆ แบบเข้มงวด

ผู้ประกอบการบางรายมีการเข้ามาช่วยเหลือผู้ที่ซื้อบ้านของตนเองแล้วมีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารโดยการให้ผ่อนดาวน์ต่อเนื่องต่อไป บางรายอาจจะมีให้เข้ามาพักอาศัยในบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อเลยในแบบสัญญาเช่าแล้วนำเงินที่เหมือนจ่ายค่าเช่านั้นมาลดหย่อนในมูลค่า จากนั้นเมื่อผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้แล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ แต่โดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการจะมีธนาคารที่มีการติดต่อกันเป็นพิเศษมาให้คำแนะนำหรือให้บริการการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยผู้ซื้อสามารถเจรจาและขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารที่ผู้ประกอบการมีการติดต่อกันเป็นกรณีพิเศษซึ่งส่วนใหญ่จะได้อัตราดอกเบี้ยที่ไม่สูงมากและคงที่ในช่วงปีแรกๆ อีกทั้งขั้นตอนการขอสินเชื่อจะรวดเร็วกว่าการไปขอสินเชื่อกับธนาคารที่ผู้ประกอบการไม่ได้มีการติดต่อไว้

เรื่องของดอกเบี้ยขาขึ้นอาจจะไม่ได้มีผลแบบเป็นรูปธรรมต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดแต่อาจจะมีผลในเรื่องของจิตวิทยาหรือเรื่องของความคิดในการซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้นเพราะสุดท้ายแล้วการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับเรื่องของการอนุมัติสินเชื่อธนาคารและความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวมากกว่า แม้ว่าทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศไทยจะมีแนวโน้มที่เป็นบวกในปีนี้และในอนาคต แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมามีผลให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งลดน้อยลงไปเพราะรายได้ลดลงหรือหายไปทั้งจากการตกงาน หรือเปลี่ยนงาน ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้อาจจะมีผลลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและหวังว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

ก่อนหน้านี้ นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) พูดถึง สถานการณ์ดอกเบี้ยปี 2565 ว่ามีโอกาสที่เฟดจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งในปีนี้ซึ่งจะสร้างแรงกดดันต่อนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ เพราะหากเฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยติดกันหลายครั้ง คงเลี่ยงยากที่ กนง.จะไม่ปรับขึ้นดอกเบี้ย ทำให้ ธอส.เป็นห่วงว่าเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระค่างวดที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปัจจุบันจะเกิดปัญหาเพราะขณะนี้กำลังซื้อและรายได้ของคนไทยยังไม่ฟื้นตัว โดยการปรับขึ้นเงินค่างวดในการชำระสินเชื่อในครั้งนี้จะเป็นครั้งแรกในรอบกว่า 10 ปี ตามอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม หากมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยจริง ธอส.จะพยายามปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยให้ช้าที่สุด

สำหรับสัญญาณทั่วโลกเป็นเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ลูกค้าที่เข้าโปรแกรมดอกเบี้ยคงที่ห่วงแต่ที่อิงจาก M จะกระทบแน่เพราะตามหลักต้องตัดดอกเบี้ยก่อนถึงตัดส่วนเงินต้น คำถามคือช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นแล้วตัดดอกเบี้ยไม่พอเหลือตัดเงินต้น คงต้องปรับเงินงวดขึ้นเป็นครั้งแรกซึ่งการจะปรับขึ้นมาจากปัจจัยเดียว คือ การขึ้นดอกเบี้ยติดๆ กันในช่วงสั้นๆ ต้องตามดูว่า กนง.จะรับผลกระทบโดยตรงจากเฟดหรือไม่

อย่างไรก็ดี ธอส.ได้ประเมินหากต้องปรับขึ้นค่างวดสินเชื่อจริงนั้นอาจจะมีบัญชีที่ต้องปรับเพิ่มค่างวดประมาณ 35% ของจำนวนพอร์ต ซึ่งใน 35% นี้แบ่งเป็นลูกค้าที่มีรายได้ประจำ 50% ส่วนนี้ผมไม่ห่วง ห่วงแต่ลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ 50% ที่มีภาระเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยทุกเงินกู้1 ล้านบาท จะเพิ่มเงินงวดประมาณ 500 บาท โดย ธอส.ได้เตรียมพร้อมช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นโดย ธอส. เตรียมวงเงินสินเชื่อ 80,000 ล้านบาท ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ 3 โครงการ ในปี 65 ประกอบด้วย 1.โครงการบ้านล้านหลังเฟส 2 วงเงิน 20,000 ล้านบาท ดอกเบี้ยคงที่ 1.99% 2.สินเชื่อของธนาคารเพื่อผู้มีรายได้น้อย 40,000 ล้านบาท และ 3.นำเงินที่ได้จากการจำหน่ายสลากออมทรัพย์มาจัดทำเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อโดยตรงในลักษณะเดียวกันกับ Peer-to-PeerLending (P2P) วงเงินอีก 20,000 ล้านบาท

“สำหรับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นกับภาคอสังหาฯ ในปีนี้ ในระหว่างที่อัตราดอกเบี้ยยังไม่ปรับขึ้นนี้ จะทำให้มีการเข้ามาในตลาดอสังหาฯ มากขึ้นกว่าปีก่อน ประกอบกับธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้เริ่มมีการลงทุนโครงการใหม่ๆ มากขึ้นหลังสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย” นายฉัตรชัย กล่าว

อ้างอิง
https://m.mgronline.com/stockmarket